Ar turėtumėte nusipirkti namą grynaisiais? Štai į ką reikia atsižvelgti

A hiperkonkurencinga būsto rinka, būsimi pirkėjai imasi visų stabdžių, kad užbaigtų naujų būstų kainas, o kai kuriems laimėjimo taktika yra pasiūlymas grynaisiais. Remiantis 2022 m. vasario mėn., 25 procentai namų pasiūlymų buvo tik grynieji Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos duomenys, o 2021 m. pasiūlymų grynaisiais buvo daugiau nei keturis kartus didesnė tikimybė laimėti pasiūlymų karą.

Turint tokias galimybes, nenuostabu, kad būsimi būsto pirkėjai iš visų jėgų stengėsi pateikti šiuos pasiūlymus. „Mūsų ketvirtinė ataskaita atskleidžia, kad 57 procentai agentų matė, kad pirkėjai naudoja savo pensijų ar vertybinių popierių lėšas, kad sumokėtų grynaisiais už būstą“, – sako Laura Tonelli, namų tendencijų ekspertė. HomeLight, San Franciske įsikūrusi nekilnojamojo turto rekomendacijų bendrovė. Be to, ji sako, kad 49 procentai apklaustų nekilnojamojo turto agentų matė, kaip pirkėjai ėmė būsto paskolą ar būstą. nuosavybės kredito linija šiam tikslui, o 38 procentai agentų matė, kad pirkėjai gauna trumpalaikes paskolas iš draugų ar šeima.

Taigi, galite turėti pakankamai pinigų, kad galėtumėte nusipirkti namą grynaisiais. Bet ar tai protingas sprendimas?

„Mokėti grynaisiais už būstą, o ne visą ar dalį jo finansuoti yra didelis sprendimas, kurį tikrai reikėtų priimti su buhalterio ir (arba) finansų patarėjo pagalba“, – pataria. Billas Goldenas, nekilnojamojo turto agentas ir asocijuotas brokeris RE/MAX Around Atlanta. „Reikia atsižvelgti į mokestines pasekmes ir dabartinei situacijai, ir kaip ilgalaikei investicijai, ir kiekviena situacija yra skirtinga.

Žemiau sužinokite visus veiksnius, į kuriuos turėtumėte atsižvelgti, jei ketinate mokėti grynaisiais už namą.

SUSIJĘS:4 žingsniai, kurių turite imtis, jei norite įsigyti namą kitais metais

Jei jūsų tikslas yra sutaupyti pinigų bendrai namo kainai, mokėjimas grynaisiais tikrai yra pranašumas. „Jei galite nusipirkti namą grynaisiais pinigais, išleidžiate mažiau, kad įsigytumėte tą patį turtą“, - sako Ryanas Serhantas, SERHANT įkūrėjas ir generalinis direktorius. „Kai baigsite mokėti būsto paskolą, būstas jums kainuos daugiau nei pradinė pirkimo kaina dėl palūkanų.

Serhanto nuomone dalijasi Brielle Mabrey, Vašingtone, asmeninių finansų treneris ir finansų įgalinimo įmonės „Wisdom Then Wealth“ įkūrėjas. „Du žodžiai suteikia didelę motyvaciją pirkti namą grynaisiais, jei galite tai padaryti: amortizacijos grafikas. Tai reiškia pagrindinės sumos ir palūkanų sumą, kurią mokėsite per paskolos laikotarpį.

„Pavyzdžiui, už 240 000 USD hipoteką su 3,5 procento fiksuota palūkanų norma ir 360 mėnesinių įmokų, mokėsite 147 974 USD palūkanų pagal standartinį mokėjimo grafiką“, – aiškina ji. „Visa sumokėta suma bus 387 974 USD, o palūkanas mokėsite 61,7 procento paskolos sumos.

Kita vertus, palūkanų normos (nors ir kylančios) vis dar gana žemos. „Hipotekos būstui dažniausiai yra vienas iš labiausiai prieinamų būdų, kuriais asmenys gali gauti finansinį kapitalą“, – sako Aaronas Dornas, bendrovės pirmininkas, prezidentas ir generalinis direktorius. Studijos bankas Nešvilyje, TN. „Daugelis hipotekos palūkanų normų iš tikrųjų yra mažesnės nei nacionalinės infliacijos normos, o tai gali dar labiau padidinti ilgalaikę hipotekos vertę.

Nors Serhantas pripažįsta, kad mokėdami grynaisiais išleidžiate mažiau pinigų, jis nerekomenduoja išskirtinai šios parinkties. „Aš taip pat esu didelis būsto paskolų šalininkas, ypač kol palūkanos vis dar mažos, nes galite augti greičiau savo pinigus diversifikuodami turto klases, o ne viską surišę į vieną turtą“, – jis sako. Žinoma, jis priduria, kad turėsite įvertinti metodą, kuris geriausiai tinka jums ir jūsų finansinei padėčiai.

Mokėdami grynaisiais taip pat galite tapti populiariausiu konkurso dalyviu. „Tokioje itin konkurencingoje pirkėjų rinkoje, kokią patiriame dabar, grynųjų pinigų pasiūlymas greičiausiai suteiks pranašumą prieš daugelį kitų pirkėjų, kurie to padaryti negali“, – sako Golden. „Pardavėjas bus labiau linkęs priimti grynųjų pinigų pasiūlymą, o ne su finansavimu, nes tai labiau „tikras dalykas“ ir tai nereikalauja, kad gautumėte turto įvertinimą, o tai yra dar vienas dalykas, dėl kurio pardavėjas gali nerimauti turėdamas grynųjų pinigų. pasiūlymas“.

Ir tai gali būti ypač svarbu, kai namuose yra keli pasiūlymai ir visi kiti finansuoja pirkinį. „Atstovavau pirkėjui neseniai vykusiame vienuolikos krypčių pasiūlymų kare, o mūsų pasiūlymas iš dalies laimėjo, nes pirkėjas buvo pasirengęs sumokėti visus pinigus“, – sako. Rachel Ostow Lustbader, „Coldwell Banker Warburg“ brokeris Niujorke.

Mokėdami grynaisiais už namą galite sutaupyti ne tik būsto paskolos visą gyvenimą trunkančią kainą, bet ir kitais būdais. „Taip pat yra daug daugiau uždarymo išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto pirkimu su finansavimu, nei mokant grynaisiais, todėl į tai taip pat reikia atsižvelgti“, - sako Golden. „Įsitikinkite, kad nekilnojamojo turto agentas ir (arba) hipotekos profesionalas patars, kokios yra šios išlaidos ir kiek sutaupytumėte mokėdami grynaisiais.

Pasiūlymai grynaisiais taip pat gali sutaupyti laiko uždarymo proceso metu. „Įsigyti būstą grynaisiais pinigais yra daug paprasčiau nei imti hipoteką“, – sako Tyleris Forte, bendrovės vadovas. Nauji pastatai, generalinės rangos įmonė, kuri specializuojasi interjero atnaujinimo srityje. „Viena vertus, jums nereikės reikalų su skolintoju ar jų draudikų komanda. Ir, anot jo, jums nereikės gauti įvertinimo, sutaupysite ir laiko, ir pinigų. „Uždarymo procesas, kuris paprastai trunka apie 30 dienų, kai finansuojate būsto pirkimą hipoteka, dabar gali būti sutrumpintas iki 10 dienų.

Kai kuriais atvejais pasiūlymas grynaisiais pinigais gali nesuteikti pranašumo, kurį manote. „Įprastoje rinkoje pirkėjai grynaisiais gali derėtis dėl nuolaidų, kurių įkeitę pirkėjai negali gauti“, – aiškina Johnas Walkupas, vienas iš bendrovės įkūrėjų. UrbanDigs, nekilnojamojo turto analizės įmonė. Pardavėjai suteiktų šias nuolaidas, nes grynųjų pinigų pasiūlymai nėra tokie rizikingi ir atima daug laiko.

„Tačiau kai rinkoje trūksta pasiūlos, grynųjų pinigų nuolaida iš tikrųjų gali virsti priemoka, nes pirkėjas grynaisiais turės konkuruoti su hipotekos pirkėjais dėl kainos ir su pardavėjais laiku“, – sako Walkupas. Kitaip tariant, kai hipotekos pirkėjai siūlo didesnę kainą ir pardavėjai supranta, kad yra pasirengę daryti viską, ko reikia, jis paaiškina, kad tai gali sukelti nepageidaujamą poveikį. „Pardavėjai, jausdami konkurenciją, nenori sudaryti sandorio su nuolaida, kai rytojaus kainos bus didesnės nei šiandien“, – sako Walkupas.

„Nors nemanau, kad vien mokesčių politika yra tinkama priežastis priimti svarbų finansinį sprendimą, jūs prarasite būsto paskolos palūkanų pertrauką apie jūsų pajamų mokesčius [kai mokate grynaisiais]“, – perspėja Sonja Breeding, sertifikuota finansų planuotoja ir investicijų patarimų viceprezidentė. adresu Subalansuoti, finansų planavimo paslaugų centras. „Kadangi palūkanų mokėjimai yra didesni anksčiau paskolos galiojimo metu, ta būsto paskolos mokesčių lengvata yra didesnė, kai esi jaunesnis; dabar jis jums vertas daugiau nei vėliau“.

Taigi verta pasikalbėti su finansų patarėju apie savo galimybes. „Nors iš pažiūros nedidelis skaičiavimas, atsižvelgiant į gerai parengtą finansinį planą, mažesni mokesčiai gali turėti realų poveikį“, – sako Breedingas. „Pavyzdžiui, pasikartojanti mokesčių lengvata jūsų gyvenimo pradžioje gali padidinti jūsų gebėjimą sutaupyti iki 401 (k), o tai padės sukurti gerovę per jūsų karjerą.

Dornas sutinka ir priduria, kad nuo mokesčių atskaitomos hipotekos palūkanos gali turėti didžiulį poveikį. „Daugeliui tai reiškia, kad metinis grynasis jų būsto išmokų poveikis yra veiksmingas mažiau nei vien jų palūkanų normos išlaidos“, – sako jis. "Pavyzdžiui, nors jūsų palūkanų norma gali būti keturi procentai, grynoji kaina iš tikrųjų gali būti ne tokia didelė."

Turto kūrimo tema mus veda į alternatyvias išlaidas. Pasak hipotekos įmonės gamybos vadovo Jeffo Gravelle'o Newrez, galite sutaupyti pinigų, nes nemokėsite hipotekos arba turėsite mokėti palūkanas. „Tačiau jūs taip pat aukojate savo turto likvidumą“, – sako jis. „Įdėję visas santaupas į namus, turėsite mažiau pinigų investuoti, todėl galite prarasti grąžą, kuri yra daug didesnė nei sutaupėte už palūkanas.

Štai kodėl Dornas sako, kad bet koks pokalbis, kuriame vertinama mokėjimo grynaisiais ar hipotekos gavimo nauda, ​​turėtų apimti alternatyviąsias išlaidas. „Yra keletas priežasčių, kodėl grynųjų pinigų turintys žmonės vis dar renkasi finansuoti savo namus, o daugelis žmonių, įskaitant milijonierius ir milijardierius, renkasi hipoteką dėl finansinių priežasčių“, – sako jis.

Apsvarstykite šį faktą: Istoriškai vidutinė akcijų rinkos grąža yra apie 10 procentų, o tai šiandien yra daug didesnė nei hipotekos palūkanų normos. Kimberly Jay, „Compass“ brokeris Niujorke. „Galite užsidirbti pinigų iš savo pinigų, užuot uždarius juos savo namuose“.

Tačiau vėlgi, kaip rekomendavo visi mūsų ekspertai, Mabrey pataria pasikalbėti su finansų patarėju. „Turėtumėte paleisti skaičius, kad įsitikintumėte, jog jūsų grąža gerokai viršys jūsų susidomėjimą sumokėtų bankui, o grąžą gautumėte, jei vietoj to būtų investuotos tos būsto paskolos palūkanos“, – ji sako. „Taip pat yra psichologinės naudos, kai mokamame namuose galite pakelti kojas į viršų ir stebėti, kaip auga jūsų investicijų portfelis su lėšomis, kurios kitu atveju galėjo padengti banko kišenes.

Turint nuosavą namą, galite būti ramūs. Anot Jay, jums niekada nereikės jaudintis, kad ateityje negalėsite mokėti už būsto paskolą. „Tačiau tai gali būti ne pats geriausias finansinis sprendimas, nes nenorite, kad visi pinigai būtų surišti namą“, – sako ji ir paaiškina, kad jums reikės pakankamai pinigų, kad galėtumėte padengti įprastas išlaidas ir ekstremalios situacijos. „Jei galvojate, kad prireikus visada galite pasiimti būsto paskolą, pagalvokite, kad jūsų kredito balas gali sumažėti arba galite prarasti pajamų srautą“, – sako ji.

Jei jūsų motyvas mokėti grynaisiais už būstą yra pagrįstas konkurencingumu, gali būti pasiektas kompromisas. „Pastaruoju metu dėl konkurencinės pirkėjų rinkos dažniau matydavau, kad už turtą reikia sumokėti grynaisiais, o tada apsisukti ir gauti hipoteka vėliau, jei tai jums bus prasmingesnė“, – sako Golden. Tai žinoma kaip atidėtas finansavimas.

Tačiau jis perspėja, kad vėliau finansavimas gali būti didesnis. Tai strategija, kuri Kristupas Totaro, Coldwell Banker Warburg agentas, taip pat pastebėjo. „Nekilnojamojo turto rinka yra tokia konkurencinga, kad jei norite pranašumo, galite nusipirkti grynaisiais pinigais Pardavėjas neturi vėluoti finansuoti, o jūs dabar esate konkurencingesnis pirkėjas“, – jis sako. „Daugelis grynųjų pinigų pirkėjų po uždarymo ims hipoteką, nes skolinimosi kaina yra maža, ir jie mano, kad gali geriau panaudoti savo grynuosius pinigus investuodami.

Kaip ir priimant daugelį svarbių finansinių sprendimų, perkant namą grynaisiais yra privalumų ir trūkumų. Taigi, prieš pateikdami pasiūlymą, svarbu atsižvelgti į visus pirmiau nurodytus veiksnius ir įsitikinti, kad jūsų trumpalaikiai motyvai ir ilgalaikiai tikslai yra suderinti.